Doctor Yourself

Friday, February 28, 2014

Development proposal

In Rai sunt doar doua anotimpuri : iarna si anotimpul constructiilor. Orasul s-a transformat intr-un adevarat santier, peste tot se construiesc blocuri.


Bula imobiliara sta sa crape, iar preturile sunt mentinute artificial umflate, datorita dobanzilor mici practicate de banci : 500.000 un apartament in middle town !


La banca primesti rapid credit, chiar daca esti rupt in cur si mort de foame : toti amarastenii care lucreaza putin peste salariul minim pe economie, primesc sute de mii de dolari credit. Toti astia, la prima marire a dobanzilor, vor intra in incapacitate de planta instant ( ori pur si simplu daca isi pierd joburile, ca e dificil sa gasesti altele ).
Orasul e plin de birouri ale firmelor de constructii, ce vor sa iti vanda aparatamente proaspat contruite :


A urlat presa anul trecut, intreg anul, despre cum piata imobiliara e controlata de Mafia Italiana, mana in mana cu politicienii, si ei stabilesc preturile : constructorul trebuie sa fie aprobat de Mafie si sa-i plateasca vreo 30 % taxa de protectie din contract, ca sa ii fie permis sa construiasca ( am pus pe blog la timpul respectiv  ) : iar Toronto este capitala mondiala a spalarii de bani a Mafiei Italiene ( zice presa canadiana ).


Peste tot prin oras vezi panourile astea, in care estianuntat ca se vor demola casele, pentru a permite " dezvoltarea zonei . Adica " proprietarii" sunt pur si simplu despagubiti si mutati din zona ( ei nu sunt proprietari pe pamantul de sub casa, ci doar chiriasi pe pamantul Reginei, deci pot fi mutati si stramutati fara drept de apel, daca interesul orasului o cere ) :


           La fel patesc si magazinele, care se inchid fortat, ca sa faca loc construirii de blocuri de locuinte :


                             Reclamele la partamente inunda ziarele, sunt la aproape fiecare pagina :


Cine e atat de tampit sa dea jumatate de milion ( platiti dublu - triplu la banca ) pe o baraca de carton sau pe 4 pereti de bloc ?  Pai Mama Prostilor e mereu gravida, de asta piata imobiliara din Canada functioneaza pe principiul sacru " s-a intalnit hotu' cu prostu' " !
Insa majoritatea cumparatorilor sunt firme, care le cumpara pentru a le revinde si astfel scot profit. Unii le inchiriaza.


Ziarul romanesc din Canada, in loc sa dea oamenilor o mana de ajutor si sa-i scoata din prostie, explicandu-le ca se baga sclavi pe viata la banca, pentru o baraca de carton ( in Romania, numai cotetele animalelor sunt construite asa ), ii indeamna pe fraieri sa cumpere ! Cumpara acum, cat e varf de bula imobiliara, sa platesti cat nu face ! 


Vechea prosteala : cumpara acum, ca maine va fi mai scump ! Da' poate astept pana poimaine, cand se vor ieftini ! Degeaba au simtit romanii pe pielea lor cum e sa-ti iei tzeapa cumparand pe varf de bula imobiliara in Romania, ca tot nimic nu au priceput : in Canada face exact la fel .


Zice ziarul romanesc, ca preturile de pe piata imobiliara din Toronto a crescut cu 39 % din decembrie 2008 pana la sfarsitul lui 2013. numai in ultimul an , preturile s-au umflat cu 12 %. Dar cel mai mult au crescut preturile la condo ( apartamente ), pentru ca sunt o idee mai ieftine decat casele, si toata lume ase inghsuie sa le cumpere.

Merita amintit ca taxele de proprietate sunt foarte mari in Toronto si in plus, intretinerea la apartamente costa cat rata la banca lunara : practic platesti 2 rate imobiliare.


Agentul imobiliar ii prosteste pe romanasi cu previziuni fanteziste, despre cum vor veni imigrantii rupti in cur in Toronto si se vor bate sa cumpere case, iar [preturile vor creste si mai mult. Grabeste-te sa cumperi acum !
Iar case isi vor permite sa cumpere doar bogatasii, ca deja preturile au depasit orice limita a bunului simt : deci populatia se va orienta spre apartamente si asta va duce la cresterea preturilor, inca o data.


Desigur, bunul simt zice ca nu exista urcus fara coboras si la un moment dat, preturile se vor prabusi. Acuma, problema e exact ca pe piata imobiliara din Romania, unde preturile sunt tinute artificial umflate : daca in Romania guvernul impune asta, folosindu-se de programul Prima Casa, in Canada, guvernul impune bancilor sa tina dobanzile foarte mici. Asta este motivul pentru care piata nu se poate regla dupa principiul "cerere si oferta ".
    Insa agentii imobiliari se fac ca nu pricep si flutura in fata naivilor textul cu profetia neamplinita : vedeti, preturile nu scad ci urca, desi carcotasii spun deceva vreme ca o sa creape bula imobiliara. Pai nu e lasata sa crape, nenea !  Da' nici asta nu o sa mearga la nesfarsit.

In schimb, agentul imobiliar ne vinde gogosi spunandu-ne ca , scaderea sau cresterea preturilor la case pe tine nu te afecteaza decat daca vrei sa cumperi si apoi sa vinzi. Dar daca o cumperi si o lasi mostenire plozilor, pretul fluctuatia pietei nu te afecteaza , tu esti fraierul care isi imagineaza ca are imunitate .
Pai daca o sa cumpar casa cu 500.000 $ si peste 2-3-5 ani, casa va valora doar 100.000 $ ca se prabuseste piata, cum s-a intamplat la americani ... pai nu o sa-mi pun unghia in gat ca platesc ca prostu' pana mor, fix degeaba ? 


Zice agentul ca problema nu este daca e cazul sa cumparati , ci ce puteti cumpara. Corect : prostul e dispus sa plateasca oricat, atata vreme vreme banca ii da bani imprumut.


Manipularea e ieftina : daca anul trecut preturile au crescut cu 12 %, anul asta vor creste musai tot atat, daca nu chiar mai mult. De scazut nu pot scadea, ca tusesc. Deci vor creste, iar tu nu lasa pe maine ce poti face azi : cumpara la suprapret, ca sa manance si gura Mafiei de pe urma ta !


Asta e monumentala si sfideaza orice logica elementara : zice agentu' imobiliar sa ne grabim sa cumparam acum, pentru ca din februarie de regula, se mai maresc dobanzile la creditele imobiliare. Iar datorita redresarii economice ( din minte agentului ), bancile vor ridica dobanzile, prin urmare vor creste si mai mult preturile caselor !  Da, cineva ne duce cu presu' ....
No shit  Pai daca umfla astia dobanzile, o sa fie piata inundata de case pe care canadienii le vor da inapoi la banca, pentru ca nu le mai pot plati ratele ! Adica vor scadea preturile ! 


Sa vedem ce parere au cei care au ascultat de sfatul agentilor imobiliari si au cumparat in minunatele skyline canadiene : un cosmar !


Va imaginati ca doar in Romania construiesc aia blocurile in batjocura ? Pai si in Canada, tot la fel !
Blocurile nou construite ale canadienilor, sunt niste dezastre, pline de probleme care i-au exasperat pe proprietari .
Marina Del Rey Phase 1 e o zona de blocuri de fite, chiar zona de lux a Torontestiului, langa lac. Proprietarii de acolo au fost fortati sa mearga in justitie in efortul de a-si reconstrui casa, dupa ani de zile in care au fost inunati cu regularitate, management prost, obligatii neglijate si companiile de asigurari care i-au ignorat.
O tanti proprietara in mizeria aia de bloc de fite, a infiintat un blog, despre problemele de constructie de acolo, in speranta ca va ajuta si va incuraja si pe alti proprietari care se afla in situatii similare. Companiile de asiguari si corporatiile de constructii au o gramada de bani si avocati care sa lupte cu proprietarii care si-au luat tzeapa de la ei. Proprietarilor le ramane doar sa planga pe Internet si in social media, sa se sustina unii pe altii si sa faca schimb de informatii ajutatoare.


Ba mai mult, au facut si un documentar - Condo Game - despre cosmarul din blocurile Marina Del Rey, unde poti vedea cum arata blocul pe dinauntru astazi. Din nefericite, nimic nu s-a schimbat. sistemul de ventilatie al apartamentului a fost stricat pentru mai mult de 1 an, iar apa acum picura pe instalatia electrica din fata usii , unde a fost panoul de alarma.

Premiera documentarului are loc pe 21 noiembrie la CBC Television's. Condo Game examineaza fortele din spatele dezvoltarii rapide a pietei de blocuri din North America - Toronto si descopera ca in spatele caderii sticlei din balcoanele blocurilor se ascund de fapt, o gramada de probleme.


           Anii trecuti a scris presa o gramada despre cum se prabusea sticla balcoanelor din zgrie nori .


                    Problemele cu proasta constructie a blocurilor, e o chestiune generalizata in Canada :


In 1986 erau doar 146 de condo in Toronto. Astazi, socotind doar in limitele vechiunui oras, sunt 520 de condo, in medie , fiecare avand 159 de apartamente.
Fiecare cladire de condo din Toronto are un secret. Singura diferenta dintre balcoanele deazstruoase si proast aizolare fonica, proasta instalatie, lifturi, incalzire, aer conditionat si echipamentulmecanic, este ca oricine poate vedea cum se prabuseste sticla balcoanelor. Restul problemelor, le cunoaste doar proprietarul care si-a luat tzeapa de jumate de milion de dolari si instanta de judecata ( doar proces civil ) in care el se zbate sa isi castige drepturile.

In martie, un grup de proprietari de la blocurile Festival si Murano au deschis proces colectiv impotriva dezvoltarorilor care au construit blocul si impotriva arhitectilor si impotriva celor care au instalat balcoanele , Toro Aluminium Railings.


Festival Tower, cladire la King / John a fost construit de Daniels in 2010 si a costat 300.000 $ pentru un apartament de 487 square-foot si 2,4 milioane dolari pentru un penthouse de 2.289 square-foot. Daniels este firma controlata de Mitchel Cohen ce a construit dozens de blocuri in GTA.
    Intre mai si august 2011, 5 panouri de sticla de la balcoanele blocului au cazut in strada. Daniels a blocat proprietarii in afara balcoanelor, pentru 3 saptamani. In may, compania a inceput sa inlocuiasca panourile cu sticla laminata. Rezidentii au deschis proces in martie si cer 20 milioane dolari , sustinand ca au trebui rasplatiti pentru ca le-a fost refuzat accesul la spatiul de locuit.


                   Ca sa isi imagineze nimeni ca astea au fost cazuri izolate, presa din Rai ne lamureste  :


Daca vizitezi websitul Condominium Information Centre, vei afla povestea. Din 2009, CIC a primit mai mult de 2.000 de plangeri despre contracte de repatarii dezavantajoase, cresteri inexplicabile ale taxei de intretinere, boards abuziv  ( echivalentul administratorului de bloc romanesc ), partile comune ale blocului neantretinute sau care se prabusesc si asa mai departe. Adica regasesti in Canada, exact acelasi circ din blocurile romanesti.

Pentru 5 ani, un politician din toronto s-a luptat ca sa creeze un Tribunal pentru Condo, caresa protejeze proprietarii de condo. Acest tribunal va asculta rapid si ieftin plangerile tzepuitilor, in loc sa-i forteze oamenii sa se lupte in justitie timp indelungat si foarte costisitor ( asa cum se intampla acum ).          Infiintarea tribunalului a fost centrul proiectului de reforma pentru Legea Condominium si a fost introdus prima oara in mai, pentru a 4 oara in ultimii 5 ani. De fiecare data, guvernul a blocat proiectul de reforma.  De fiecare data, guvernul a motivat ca sistemul existent functioneaza perfect, insa de fiecare data, guvernul s-a inselat.


Nu doar in Toronto construiesc in batjocura, ci si in restul metropolelor din Rai : Our Calgary Condo Nightmare !


Proprietarii tzepuiti din Calgary, au infiintat si ei o pagina unde povestesc ce dezastru de apartamente noi au cumparat si despre minciunile pe care avocatii dezvoltatorului le spun : avocatii spun ca este vina proprietarilor ca le curge apa in casa. Ei au scris proprietarii nu au instalat cos de aerisire pe etajul principal a proprietatii, iar asta a fost raspunzatoare pentru in inundarea celor 3 etaje din cladire si in final, al intregului bloc.
Bineanteles, gura de aerisire si semineul erau fara urme de apa, dar boardul angajat de constructor , a eliminat in secret gura de aerisire si a tras concluzia ca nu exista dovezi cu care sa poata merge in tribunal. niciodata proprietarii nu s-au gandit ca gura de aerisire de la primul etaj poate fi problema pentru care au fost inundate doua etaje deasupra lui !


  Aceleasi probleme exista si la condourile din Vancouver : Coaltitia Proprietarilor de Condo Inundate


British Columbia's Homeowner Office crede ca exista in jur de 65.000 de locuinte in intreaga provincie, care sunt " condo inundate" . In 2002, au fost identificate 50.000 dintre ele. " Leaky condo sindrome" este identificat ca o cadere catastrofica a izolatiei cladirii , ce permite apei sa ntre in izolatie si sa erodeze, rugineasca si sa mucegaiasca tot ce intalneste in cale. Cladirile afectate sunt case, apartamente, scoli, spitale.

Pana la colapsul British Columbia New Home Warranty Program in 1998, multi agenti imobiliari si altii, au crezut ca, companiile de asigurari vor repara izolatia proabusita a celor mai multe cladiri. In realitate, doar un mic procent din probleme au fost rezolvate.

Criza leaky condo a fost exacerbata de de vanzarea caselor cu probleme fara sa le spuna cumparatorilor care sunt problemele imobilului. Ele au aparut in ciuda faptului ca era obligatoriu pentru agentul imobiliar sa le includa drept clauze in contractul de vanazare-cumparare , asa cum e recomandat de Real Estate Council of British Columbia .


                                      Leaky condo si balcoane care se prabusesc in Vancouver :


Optima Tower a fost construit in 2003 si a fost primul condo din apropierea City Place. Apartamentele costa intre 139.000 $ pentru 550 sf si 700.000 $ pentru 2.200 s.f. si au vedere spectaculoasa spre lac. Dezvoltatorul Concord  Adex, in proprietatea bilionarului Terry Hui a construit 26 de cladiri in City Place , in total 8.000 apartamente.

Apa sa-a infiltrat in pereti, acestia s-au innegrit , sprinklers au inceput sa picure, sistemul de ventilatie s-a defectat iar balcoanele nu au fost corect asigurate. Proprietarii au deschis proces in 2006 in care au cerut 3 milioane dolari despagubiri, iar in 2009 suma a crescut la 20 milioane $.  Some lenders  au refuzat sa asigure noile imprumuturi imobiliare pentru cladirea respectiva, pana cand disputele vor fi rezolvate.


No comments:

Post a Comment

Pentru ca au fost crestinopati ramasi fara argumente in ceea ce sustineau si care au scris pe blog datele mele personale drept razbunare, comentariile vor fi moderate, ca sa prevenim si alte marlanii dinpartea " prietenilor" . Comentariile vor fi moderate. Forever.